Réglementation Airbnb à Biarritz (2026)

Dernière vérification : 19 octobre 2026

Relecture éditoriale

Équipe éditoriale AirConcierge. Information générale, sans valeur de conseil juridique ou fiscal. Les règles locales et votre situation personnelle prévalent.

120

jours max/an

Oui

Enregistrement

Oui

Changement d'usage

Biarritz (Pays Basque) applique 120 jours/an. Enregistrement obligatoire. Toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme nécessite un changement d'usage AVEC compensation (dès le 1er bien) depuis le 1er mars 2023 — dispositif validé par le Conseil d'État le 11 juin 2026. Dossiers déposés via mt.e-permis.fr.

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Obligations d'enregistrement

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Déclaration en mairie — Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable soumise à enregistrement est obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, dans toutes les communes (art. L324-1-1 du Code du tourisme). Vérifiez auprès de la mairie le téléservice applicable tant que le portail national n'est pas ouvert.
●
Numéro d'enregistrement — Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.). Les plateformes sont tenues de le vérifier.
●
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — Pour les logements nécessitant un changement d'usage (résidences secondaires), un DPE compris entre les classes A et E est exigé pour obtenir l'autorisation (art. L631-7-1 A du CCH, loi Le Meur), puis entre A et D à partir de 2034. À compter du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra respecter les niveaux de performance d'un logement décent (art. L324-2-2 du Code du tourisme). Pour une résidence principale, aucun DPE n'est requis.

Résidence principale vs secondaire

Principale

120 j/an

Biarritz applique le plafond national de 120 jours par an pour les résidences principales. L'enregistrement en mairie est obligatoire (zone tendue).

Secondaire

Changement d'usage: requis · Compensation: oui

Depuis le 1er mars 2023, la Communauté Pays Basque impose un changement d'usage avec compensation pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme, ainsi que pour les dépendances (locaux annexes) d'une résidence principale, dans les 24 communes de la zone tendue (dont Biarritz, Anglet, Bayonne). La compensation consiste à créer, dans la même commune, un logement à l'année de surface équivalente, à partir d'un local non dévolu à l'habitation (bureau, commerce), à l'exclusion des locaux commerciaux en rez-de-chaussée dont la vitrine donne sur la voie publique. Ce dispositif s'applique dès le premier bien loué. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 11 juin 2026, a reconnu l'existence d'une "raison impérieuse d'intérêt général" justifiant ce règlement (source : communaute-paysbasque.fr). Les dossiers pour Biarritz sont déposés via la plateforme mt.e-permis.fr. DPE classé A à E obligatoire (loi Le Meur, art. L631-7-1 A du CCH, depuis le 21 nov. 2024).

Fiscalité

Taxe de séjour: 1-5%

Micro-BIC: 50% (classés) / 30% (non classés)

Les revenus de location meublée sont déclarés en régime micro-BIC ou au réel. Depuis la loi Le Meur (n°2024-1039) : abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non classés (plafond 15 000 €). La taxe de séjour est collectée automatiquement par les plateformes.

Mise en conformité

1
Vérifier le statut de votre logement
Déterminez s'il s'agit de votre résidence principale (8+ mois/an) ou secondaire. Les règles diffèrent considérablement.
2
Déclarer en mairie
Déclarez votre meublé et obtenez votre numéro d'enregistrement. Le téléservice national est obligatoire depuis le 20 mai 2026 mais le portail loueur (DGE) est annoncé pour le 4e trimestre 2026 : d'ici là, suivez la procédure de votre mairie.
3
Afficher le numéro sur vos annonces
Ajoutez votre numéro d'enregistrement sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
4
Réaliser le DPE
Si votre logement est une résidence secondaire soumise au changement d'usage, faites réaliser un DPE : un DPE entre A et E est exigé pour l'autorisation (art. L631-7-1 A du CCH). Pour une résidence principale, le DPE n'est pas requis à l'enregistrement.
5
Déclarer vos revenus
Déclarez vos revenus locatifs en BIC (micro-BIC ou réel). La taxe de séjour est collectée par les plateformes.

Amendes

Infraction	Amende	Détails
Défaut de déclaration	10 000 EUR max	Amende pour le loueur qui ne déclare pas son meublé de tourisme (art. L324-1-1 du Code du tourisme).
Dépassement du plafond de jours	15 000 EUR max	Amende pour location de la résidence principale au-delà du plafond annuel applicable dans la commune (art. L324-1-1 du Code du tourisme).
Fausse déclaration ou faux numéro	20 000 EUR max	Amende pour fausse déclaration (notamment du statut de résidence principale) ou utilisation d'un faux numéro d'enregistrement (art. L324-1-1 du Code du tourisme).
Changement d'usage sans autorisation	100 000 EUR max	Amende civile par local irrégulièrement transformé, là où l'autorisation est requise, assortie d'une astreinte jusqu'à 1 000 EUR par jour et par m² (art. L651-2 du CCH).
Annonce sans numéro d'enregistrement (plateforme)	12 500 EUR max par meublé	Amende pour la plateforme qui publie une annonce sans numéro d'enregistrement valide (art. L324-2-1 du Code du tourisme).

Sources officielles

Dernière vérification : 19 octobre 2026. Consultez les sources officielles pour les informations les plus récentes.

Guides juridiques nationaux

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Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement à Biarritz toute l'année sur Airbnb ?

Pour votre résidence principale, vous êtes limité à 120 jours par an. Biarritz est classée en zone tendue : l'enregistrement en mairie est obligatoire. Les résidences secondaires nécessitent un changement d'usage avec compensation (dès le 1er bien) auprès de la Communauté Pays Basque depuis le 1er mars 2023.

La règle de compensation du Pays Basque est-elle légale ?

Oui. Par un arrêt du 11 juin 2026, le Conseil d'État a reconnu l'existence d'une "raison impérieuse d'intérêt général" justifiant le règlement de la Communauté Pays Basque sur le changement d'usage avec compensation des meublés de tourisme. Ce dispositif est désormais solidement ancré juridiquement. Source officielle : communaute-paysbasque.fr.

Quelle est la taxe de séjour à Biarritz ?

Biarritz applique une taxe de séjour variable selon le classement de l'hébergement, collectée automatiquement par les plateformes.

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