Réglementation Airbnb à Biarritz (2026)

Dernière vérification : 6 septembre 2026

Relecture éditoriale

Équipe éditoriale AirConcierge. Information générale, sans valeur de conseil juridique ou fiscal. Les règles locales et votre situation personnelle prévalent.

120

jours max/an

Oui

Enregistrement

Oui

Changement d'usage

Biarritz (Pays Basque) applique 120 jours/an. Enregistrement obligatoire. Toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme nécessite un changement d'usage AVEC compensation (dès le 1er bien) depuis le 1er mars 2023 — dispositif validé par le Conseil d'État le 11 juin 2026. Dossiers déposés via mt.e-permis.fr.

Obligations d'enregistrement

●
Déclaration en mairie — La loi prévoit une déclaration préalable soumise à enregistrement pour les meublés de tourisme. Vérifiez auprès de la mairie le téléservice applicable et les justificatifs demandés.
●
Numéro d'enregistrement — Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.). Les plateformes sont tenues de le vérifier.
●
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — Pour les logements nécessitant un changement d'usage (résidences secondaires), un DPE minimum classe E est obligatoire depuis le 21/11/2024 (loi Le Meur Art. 3). Pour les résidences principales, aucun DPE n'est requis à l'enregistrement. L'interdiction des classes F/G à partir de 2028 s'applique aux baux d'habitation longue durée, pas aux meublés de tourisme.

Résidence principale vs secondaire

Principale

120 j/an

Biarritz applique le plafond national de 120 jours par an pour les résidences principales. L'enregistrement en mairie est obligatoire (zone tendue).

Secondaire

Changement d'usage: requis · Compensation: oui

Depuis le 1er mars 2023, la Communauté Pays Basque impose un changement d'usage avec compensation pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme dans les 24 communes de la zone tendue (dont Biarritz, Anglet, Bayonne). La compensation consiste à créer, dans la même commune, un logement à l'année de surface équivalente, à partir d'un local non dévolu à l'habitation (bureau, commerce). Ce dispositif s'applique dès le premier bien loué. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 11 juin 2026, a reconnu l'existence d'une "raison impérieuse d'intérêt général" justifiant ce règlement (source : communaute-paysbasque.fr). Les dossiers pour Biarritz sont déposés via la plateforme mt.e-permis.fr. DPE classé A à E obligatoire (loi Le Meur Art. 3, depuis le 21 nov. 2024).

Fiscalité

Taxe de séjour: 1-5%

Micro-BIC: 50% (classés) / 30% (non classés)

Les revenus de location meublée sont déclarés en régime micro-BIC ou au réel. Depuis la loi Le Meur (n°2024-1039) : abattement de 50% pour les meublés de tourisme classés, 30% pour les non classés (plafond 15 000 EUR). La taxe de séjour est collectée automatiquement par les plateformes.

Mise en conformité

1
Vérifier le statut de votre logement
Déterminez s'il s'agit de votre résidence principale (8+ mois/an) ou secondaire. Les règles diffèrent considérablement.
2
Déclarer en mairie
Effectuez votre déclaration et obtenez votre numéro d'enregistrement à 13 chiffres auprès de votre mairie. Le portail national loueur (API Meublés, DGE) est attendu au 2e semestre 2026 - jusqu'à son ouverture, l'enregistrement se fait directement en mairie.
3
Afficher le numéro sur vos annonces
Ajoutez votre numéro d'enregistrement sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
4
Réaliser le DPE
Si votre logement est une résidence secondaire soumise au changement d'usage, faites réaliser un DPE : la classe E minimum est exigée par la loi Le Meur Art. 3. Pour une résidence principale, le DPE n'est pas requis à l'enregistrement.
5
Déclarer vos revenus
Déclarez vos revenus locatifs en BIC (micro-BIC ou réel). La taxe de séjour est collectée par les plateformes.

Amendes

Infraction	Amende	Détails
Défaut d'enregistrement	5 000 EUR	Amende pour le loueur qui ne déclare pas son meublé de tourisme en mairie.
Dépassement des 120 jours	10 000 EUR	Amende pour dépassement du plafond de jours de location de la résidence principale.
Fausse déclaration de résidence principale	20 000 EUR	Amende pour déclaration mensongère du statut de résidence principale.
Changement d'usage sans autorisation	50 000 EUR	Amende pour location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage (là où elle est requise).
Non-affichage du numéro d'enregistrement (plateforme)	12 500 EUR par annonce	Amende pour la plateforme qui publie une annonce sans numéro d'enregistrement valide.

Sources officielles

Dernière vérification : 6 septembre 2026. Consultez les sources officielles pour les informations les plus récentes.

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement à Biarritz toute l'année sur Airbnb ?

Pour votre résidence principale, vous êtes limité à 120 jours par an. Biarritz est classée en zone tendue : l'enregistrement en mairie est obligatoire. Les résidences secondaires nécessitent un changement d'usage avec compensation (dès le 1er bien) auprès de la Communauté Pays Basque depuis le 1er mars 2023.

La règle de compensation du Pays Basque est-elle légale ?

Oui. Par un arrêt du 11 juin 2026, le Conseil d'État a reconnu l'existence d'une "raison impérieuse d'intérêt général" justifiant le règlement de la Communauté Pays Basque sur le changement d'usage avec compensation des meublés de tourisme. Ce dispositif est désormais solidement ancré juridiquement. Source officielle : communaute-paysbasque.fr.

Quelle est la taxe de séjour à Biarritz ?

Biarritz applique une taxe de séjour variable selon le classement de l'hébergement, collectée automatiquement par les plateformes. Les tarifs sont plus élevés en haute saison estivale.

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