Règle des 90 Jours Airbnb 2026 : Comprendre le Plafond de Nuits pour Votre Résidence Principale
Règle des 90 Jours Airbnb 2026 : Comprendre le Plafond de Nuits pour Votre Résidence Principale
Si vous louez votre résidence principale sur Airbnb, vous êtes soumis à un plafond annuel de nuits de location. Ce dispositif, renforcé par la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024, limite la durée pendant laquelle vous pouvez proposer votre logement principal en meublé de tourisme. Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.
Quelle est la règle nationale : 120 jours, pas 90
Le plafond légal national est fixé à 120 jours par année civile pour les résidences principales proposées en location meublée de tourisme. C'est l'article L324-1-1 du Code du tourisme qui le prévoit, dans sa version modifiée par la loi Le Meur :
"Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile."
Ce plafond concerne uniquement les résidences principales, c'est-à-dire les logements que vous occupez effectivement plus de 8 mois par an et que vous déclarez comme tels à l'administration fiscale. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à ce plafond de nuits, mais relèvent d'autres obligations - notamment l'autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'exigent.
Pourquoi parle-t-on souvent de "90 jours" ? Parce que la loi Le Meur donne aux communes le pouvoir de réduire ce plafond de 120 jours. Paris a exercé cette faculté et fixé son propre plafond à 90 jours depuis le 1er juillet 2025. D'autres communes ont suivi, notamment Bordeaux.
Le plafond selon les communes : tableau récapitulatif
| Commune | Plafond annuel | Base légale |
|---|---|---|
| Paris | 90 jours | Règlement municipal, art. L324-1-1 |
| Bordeaux | 90 jours | Délibération municipale |
| Lyon, Nice, Marseille | 120 jours | Plafond national (pas de réduction adoptée) |
| Autres communes | 120 jours | Plafond national par défaut |
La loi Le Meur donne aux communes la faculté de réduire le plafond jusqu'à 60 jours minimum par an pour les résidences principales. Si votre commune n'a pas adopté de délibération de réduction, le plafond de 120 jours s'applique.
Comment Airbnb contrôle le décompte des nuits
Airbnb et les autres plateformes (Booking, Abritel...) ont mis en place des systèmes automatiques de comptage des nuits louées pour les résidences principales. Lorsque vous atteignez le plafond applicable à votre commune, la plateforme bloque automatiquement votre calendrier pour les réservations supplémentaires.
Pour que ce contrôle fonctionne, la plateforme a besoin de savoir que votre logement est une résidence principale. C'est notamment pour cette raison que votre numéro d'enregistrement national (à 13 chiffres, obligatoire depuis le 20 mai 2026) est demandé lors de la déclaration de votre bien : il permet à la commune de croiser les données avec la plateforme.
Ce qui compte ou ne compte pas dans le plafond
Le plafond de 90 ou 120 jours inclut toutes les nuitées effectivement réservées et payées par un voyageur, quelle que soit la plateforme utilisée. En revanche :
- Les nuits bloquées dans le calendrier mais non réservées ne comptent pas.
- Les nuits où vous hébergez des proches gratuitement ne comptent pas.
- Les locations via plusieurs plateformes s'additionnent dans le décompte total.
Si vous louez à la fois sur Airbnb et Abritel, le total des nuits sur les deux plateformes est soumis au même plafond annuel.
Sanctions en cas de dépassement
Le dépassement du plafond est une infraction passible d'une amende civile pouvant atteindre 10 000 EUR (article L324-1-1 du Code du tourisme). Les communes peuvent également mettre en demeure le propriétaire de cesser la location et de rembourser les recettes perçues au-delà du plafond.
En pratique, les communes les plus actives dans les contrôles sont Paris, Bordeaux, et quelques autres grandes villes touristiques. Airbnb peut également suspendre une annonce en cas de signalement.
La règle des 90 jours ne s'applique pas si...
Le plafond de nuits ne s'applique pas dans les cas suivants :
- Votre bien est une résidence secondaire (pas de limite de nuits au niveau national, mais d'autres obligations s'appliquent - voir notre guide résidence secondaire et Airbnb).
- Vous louez une chambre chez l'habitant dans votre résidence principale (règles spécifiques à vérifier selon la commune).
- Votre commune n'a pas de système de contrôle actif (le plafond légal existe, mais les contrôles peuvent être limités hors des grandes villes).
FAQ
Le plafond de 90 jours s'applique-t-il partout en France ? Non. Le plafond de 90 jours est propre à Paris (et à Bordeaux qui l'a également adopté). La règle nationale fixe 120 jours pour les résidences principales. Votre commune peut réduire ce plafond, mais si elle ne l'a pas fait, c'est 120 jours qui s'appliquent.
Est-ce que les nuits non réservées comptent dans le plafond ? Non. Seules les nuitées effectivement réservées et payées par un voyageur entrent dans le décompte. Bloquer votre calendrier ne déclenche pas le compteur.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ? Vous risquez une amende civile jusqu'à 10 000 EUR (art. L324-1-1 du Code du tourisme). Airbnb peut aussi bloquer votre annonce automatiquement. La commune peut vous mettre en demeure.
Ma résidence secondaire est-elle soumise au plafond de 90 ou 120 jours ? Non. Le plafond de nuits ne concerne que les résidences principales. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de limite annuelle de nuits au niveau national, mais des obligations différentes s'appliquent (changement d'usage, DPE, enregistrement). Consultez notre guide location résidence secondaire 2026.
Airbnb bloque-t-il automatiquement mon annonce quand j'atteins le plafond ? Oui, à Paris et dans les communes où Airbnb a mis en place le contrôle automatique. La plateforme bloque le calendrier pour les nouvelles réservations dès que le plafond est atteint. Pour les plateformes qui ne le font pas automatiquement, la responsabilité de respecter le plafond incombe au propriétaire.
Quelles sont les implications fiscales si je loue ma résidence principale dans la limite du plafond ? Les revenus de location meublée restent imposables même en dessous du plafond de nuits. Selon votre volume de revenus, vous relèverez du micro-BIC (abattement 30% pour un meublé non classé, 50% pour un classé) ou du régime réel. Pour la déclaration, les seuils et les stratégies d'optimisation, consultez notre guide complet de la fiscalité Airbnb 2026.
Sources officielles
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