Règle des 90 Jours Airbnb 2026 : Comprendre le Plafond de Nuits pour Votre Résidence Principale
Règle des 90 Jours Airbnb 2026 : Comprendre le Plafond de Nuits pour Votre Résidence Principale
Si vous louez votre résidence principale sur Airbnb, vous êtes soumis à un plafond annuel de nuits de location. Ce dispositif, renforcé par la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024, limite la durée pendant laquelle vous pouvez proposer votre logement principal en meublé de tourisme. Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.
Quelle est la règle nationale : 120 jours, pas 90
Le plafond légal national est fixé à 120 jours par année civile pour les résidences principales proposées en location meublée de tourisme. C'est l'article L324-1-1 du Code du tourisme qui le prévoit, dans sa version modifiée par la loi Le Meur :
"Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile."
Ce plafond concerne uniquement les résidences principales, c'est-à-dire les logements que vous occupez effectivement plus de 8 mois par an et que vous déclarez comme tels à l'administration fiscale. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à ce plafond de nuits, mais relèvent d'autres obligations - notamment l'autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'exigent.
Pourquoi parle-t-on souvent de "90 jours" ? Parce que la loi Le Meur donne aux communes le pouvoir de réduire ce plafond national jusqu'à 90 jours minimum, via délibération du conseil municipal. Paris l'a fait dès le 1er janvier 2025. Bordeaux a suivi à compter du 1er janvier 2026. D'autres grandes communes peuvent adopter la même mesure.
Tableau récapitulatif : quel plafond s'applique chez vous ?
| Situation | Plafond applicable |
|---|---|
| Résidence principale - commune non réglementée | 120 jours/an |
| Résidence principale - Paris | 90 jours/an (depuis jan. 2025) |
| Résidence principale - Bordeaux | 90 jours/an (depuis jan. 2026) |
| Résidence principale - autre commune avec délibération | 90 jours/an |
| Résidence secondaire | Aucun plafond de nuits (changement d'usage requis) |
Pour vérifier si votre commune a adopté la réduction à 90 jours, consultez le site officiel de votre mairie ou l'espace "Meublés de tourisme" de votre EPCI.
Comment Airbnb applique-t-il ce plafond ?
Airbnb bloque automatiquement le calendrier de réservation de votre annonce une fois la limite atteinte. La plateforme applique ce mécanisme pour toutes les annonces de résidences principales dans les communes concernées. Une fois le quota annuel épuisé, les nouvelles réservations ne sont plus possibles jusqu'au 1er janvier suivant.
Depuis mai 2026, le déploiement du numéro d'enregistrement national (API Meublés) renforce ce dispositif : les plateformes accèdent aux données déclaratives pour vérifier le statut de chaque meublé (résidence principale ou secondaire) et appliquer le plafond correspondant. Pour comprendre l'enregistrement obligatoire, consultez notre guide enregistrement meublé de tourisme 2026.
Les exceptions au plafond
Le plafond de 120 (ou 90) jours ne s'applique pas si vous ne pouvez pas occuper votre logement plus de quatre mois par an pour l'une des raisons suivantes :
- Raison professionnelle : mutation temporaire, mission longue dans une autre ville
- Raison de santé : hospitalisation prolongée, maison de repos, soins de longue durée
- Force majeure : sinistre rendant le logement inhabitable, catastrophe naturelle
Dans ces cas, conservez les justificatifs (attestation employeur, certificat médical, rapport d'expert) au cas où la commune vous les demande. Aucune formalité préalable n'est requise, mais la charge de la preuve vous incombe.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement ?
Le non-respect du plafond de nuits expose le propriétaire à des sanctions administratives significatives :
- 10 000 euros d'amende administrative pour dépassement du plafond annuel
- 20 000 euros pour déclaration mensongère ou utilisation d'un faux numéro d'enregistrement
- 50 000 euros par bien en cas de non-conformité persistante après mise en demeure
Les plateformes qui maintiennent des annonces non conformes après notification municipale s'exposent à des amendes pouvant dépasser 100 000 euros par bien illégalement proposé à la location.
Source : loi n°2024-1039 Art. 8-9 (Légifrance).
Comment compter vos nuits correctement ?
Le Code du tourisme parle de jours : chaque nuit de séjour compte comme un jour. Pratiquement :
- Une réservation de 5 nuits (vendredi au mercredi) = 5 jours déduits du quota
- Un séjour d'une nuit = 1 jour déduit
- Les annulations après confirmation sont généralement comptabilisées par Airbnb comme des jours réservés (vérifiez vos conditions générales hôte)
- L'année civile commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre ; le compteur repart à zéro chaque 1er janvier
Dans votre espace hôte Airbnb, un indicateur affiche le nombre de nuits restantes avant d'atteindre le plafond de votre commune.
Résidence principale vs secondaire : une distinction essentielle
La résidence principale est le logement que vous habitez plus de 8 mois par an - c'est votre adresse fiscale principale déclarée aux impôts. Si vous déclarez un logement comme résidence principale à tort, vous vous exposez à l'amende de 20 000 euros pour fausse déclaration, en plus des risques fiscaux.
Pour les résidences secondaires, il n'existe pas de plafond de nuits, mais une autorisation de changement d'usage est obligatoire dans les communes qui l'exigent, notamment toutes les villes de plus de 200 000 habitants et les zones tendues. Consultez notre guide complet sur le changement d'usage et la compensation.
Impact sur votre fiscalité
Le plafond de nuits conditionne directement le montant de vos revenus Airbnb et donc votre situation fiscale :
- 90 jours x 100 euros/nuit (tarif moyen) = 9 000 euros bruts/an
- 120 jours x 100 euros/nuit = 12 000 euros bruts/an
Dans les deux cas, ces revenus sont imposables au titre du régime LMNP (micro-BIC avec abattement de 50% ou régime réel). Pour tout comprendre sur la fiscalité applicable à votre situation, consultez notre guide fiscalité Airbnb 2026.
Sources officielles
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