Loi Le Meur 2025 : Tout ce qui Change pour Votre Location Airbnb

•20/01/2025Mis à jour le 10/07/2026

La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », bouleverse le cadre juridique de la location saisonnière en France. Réduction du nombre de jours autorisés, nouvelles exigences énergétiques, fiscalité moins avantageuse : les propriétaires de meublés touristiques doivent s'adapter.

Voici ce qui change concrètement et comment naviguer dans cette nouvelle réglementation.

Ce que dit la loi Le Meur

Portée par la députée Annaïg Le Meur et adoptée après des mois de débats, cette loi vise à « rééquilibrer le marché locatif » dans les zones tendues. Son objectif affiché : limiter l'expansion des locations saisonnières au détriment du parc locatif traditionnel.

Les mesures phares

1. Réduction possible à 90 jours pour les résidences principales

Jusqu'ici, vous pouviez louer votre résidence principale 120 jours par an maximum. La loi Le Meur permet désormais aux communes de réduire ce plafond à 90 jours par délibération du conseil municipal.

Attention : cette réduction n'est pas automatique. Chaque commune doit prendre un arrêté pour l'appliquer. Paris l'a déjà fait. Pour un guide pratique complet sur ce plafond, consultez notre règle des 90 jours Airbnb 2026. Depuis les élections municipales de mars 2026, Marseille, Lyon et Montpellier ont rejoint Paris en adoptant ce plafond de 90 jours.

2. DPE et exigences énergétiques pour les meublés de tourisme

La loi Le Meur (Art. 3) introduit des exigences énergétiques pour certains meublés de tourisme - dans un cadre plus limité qu'on ne le croit souvent. Elle ne reproduit pas le calendrier d'interdiction des passoires thermiques applicable aux locations longue durée.

Pour les résidences secondaires nécessitant une autorisation de changement d'usage :

Depuis janvier 2025 : DPE minimum classe E requis (classes A à E acceptées)
À partir du 1er janvier 2034 : DPE minimum classe D requis (classes A à D)

Les résidences principales louées jusqu'à 120 jours/an sont entièrement exemptées de cette exigence DPE.

À ne pas confondre : le calendrier d'interdiction des passoires thermiques (G interdit à la location en 2025, F en 2028, E en 2034) concerne uniquement les baux d'habitation (locations longue durée). Il ne s'applique pas aux meublés de tourisme.

3. Quotas de meublés touristiques

Les communes peuvent désormais fixer un pourcentage maximum de meublés de tourisme par rapport au parc de logements. Cette mesure cible particulièrement les centres-villes et quartiers touristiques où la pression locative est forte.

4. Fiscalité moins avantageuse

Le régime micro-BIC, très utilisé par les loueurs Airbnb, est modifié :

L'abattement forfaitaire passe de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés
Les meublés classés bénéficient d'un abattement 50% dans la limite de 77 700€ (loi Le Meur Art. 7 - l'ancien taux de 71% ne s'applique plus) de revenus
Au-delà, c'est le régime réel qui s'applique

Pour les formulaires, cases et calendrier déclaratif, consultez notre guide de déclaration de revenus Airbnb 2026.

5. Renforcement des contrôles et sanctions

Les amendes pour non-respect des règles sont alourdies (voir notre guide sur les amendes et recours Airbnb 2026) :

Jusqu'à 50 000€ pour absence de numéro d'enregistrement
Jusqu'à 100 000€ pour dépassement du nombre de jours autorisés avec récidive
Les plateformes sont co-responsables et risquent des sanctions si elles ne retirent pas les annonces non conformes

6. Servitude de résidence principale et Décret 2026-596

La loi Le Meur autorise les communes à inscrire une servitude de résidence principale dans leur PLU (Art. L.151-14-1 du Code de l'urbanisme). Dans ces zones, les logements doivent être utilisés comme résidence principale - les meublés de tourisme en résidence secondaire y sont interdits, même sans procédure de changement d'usage.

Le Décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 renforce l'application de ce mécanisme : à compter du 1er octobre 2026, les baux types (nus, meublés, colocation) dans des zones PLU sous Art. L.151-14-1 doivent obligatoirement comporter une clause de résiliation pour violation de la servitude. Si votre locataire sous-loue en meublé de tourisme dans une zone concernée, le bail peut être résilié après mise en demeure du maire. Ce dispositif cible principalement Paris mais d'autres communes peuvent s'en saisir dans le cadre de leur PLU.

Pour les locataires, consultez notre guide sur la sous-location Airbnb 2026 pour les détails pratiques.

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires de meublés touristiques sont touchés, mais à des degrés divers :

Loueurs de résidence principale

Vous êtes directement concerné par la possible réduction à 90 jours. Vérifiez si votre commune a pris un arrêté. À Paris, c'est déjà le cas depuis janvier 2025.

Loueurs de résidence secondaire

Pas de changement sur le nombre de jours (pas de limite), mais consultez notre guide complet résidence secondaire Airbnb 2026 pour le détail des règles. En résumé :

Le DPE devient obligatoire
La fiscalité est durcie
L'autorisation de changement d'usage reste nécessaire

Investisseurs avec plusieurs biens

Les quotas communaux peuvent limiter vos possibilités d'expansion. La stratégie de multiplication des biens dans une même zone devient risquée. Si vous détenez vos biens via une SCI, consultez notre guide SCI et location meublée Airbnb 2026 pour les risques fiscaux spécifiques.

Propriétaires de logements mal classés au DPE

La loi Le Meur ne reprend pas l'interdiction progressive des passoires thermiques (F/G) applicable aux locations longue durée. Pour les meublés de tourisme :

Résidence principale : aucune exigence DPE minimale pour continuer à louer.
Résidence secondaire avec changement d'usage : un DPE F ou G bloque l'obtention ou le renouvellement de l'autorisation depuis janvier 2025.

Rénover reste utile pour réduire les charges, améliorer le confort des voyageurs et anticiper d'éventuelles évolutions futures.

Calendrier d'application

Date	Mesure
Novembre 2024	Promulgation de la loi
Janvier 2025	Entrée en vigueur des principales dispositions
2025	DPE minimum classe E pour autorisation de changement d'usage (résidences secondaires)
2025-2026	Délibérations communales sur les 90 jours
1er octobre 2026	Clause de résiliation obligatoire dans les baux de zones PLU Art. L.151-14-1 (Décret n°2026-596 du 6 juillet 2026)
2034	DPE minimum classe D pour les résidences secondaires avec changement d'usage

Comment rester en conformité

1. Vérifiez les règles de votre commune

Chaque commune peut désormais fixer ses propres règles dans le cadre de la loi. Consultez :

Le site de votre mairie
Le service urbanisme
Les délibérations du conseil municipal

Les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice) ont généralement des pages dédiées à la réglementation des meublés touristiques.

2. Déclarez votre meublé

Si ce n'est pas fait, déclarez votre meublé en mairie pour obtenir votre numéro d'enregistrement. Sans ce numéro, votre annonce peut être supprimée, vous risquez une amende, et votre contrat de location saisonnière sera non conforme au Code du tourisme.

La déclaration se fait généralement en ligne sur le site de votre mairie ou via le téléservice national.

3. Faites réaliser votre DPE

Contactez un diagnostiqueur certifié. Comptez 100 à 250€ pour un DPE. Si votre logement est mal classé, faites évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique.

Des aides existent : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE. Une conciergerie ou un conseiller en gestion locative peut vous orienter.

4. Suivez vos jours de location

Si vous louez votre résidence principale, tenez un décompte précis. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement le calendrier à 90 ou 120 jours selon les villes, mais mieux vaut suivre vous-même.

5. Adaptez votre fiscalité

Avec la réduction des abattements, le régime réel devient souvent plus intéressant, surtout si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt, frais de conciergerie).

Faites simuler les deux régimes par un comptable spécialisé en LMNP.

Impact par ville

La loi laisse une marge d'adaptation aux communes. Voici la situation dans les principales villes :

Paris

Paris applique déjà la limite de 90 jours pour les résidences principales depuis janvier 2025. La compensation pour changement d'usage reste obligatoire et très contraignante pour les résidences secondaires. Certains secteurs du PLU parisien comportent en outre une servitude de résidence principale (Art. L.151-14-1 du Code de l'urbanisme) : les meublés de tourisme en résidence secondaire y sont interdits. Depuis le 1er octobre 2026, les baux dans ces zones doivent comporter une clause de résiliation pour sous-location en meublé de tourisme (Décret n°2026-596 du 6 juillet 2026). C'est la ville la plus restrictive de France.

Lyon

Après les élections municipales de mars 2026, Lyon a adopté le plafond de 90 jours pour les résidences principales par délibération du conseil municipal. Pour les résidences secondaires, les règles de changement d'usage s'appliquent dans les secteurs en tension.

Marseille

Marseille a adopté le plafond de 90 jours pour les résidences principales après les élections municipales de mars 2026. La ville renforce les contrôles du numéro d'enregistrement et les vérifications sur plateformes.

Bordeaux

Bordeaux a instauré une compensation pour les résidences secondaires dans le centre historique. La réduction à 90 jours n'est pas encore actée.

Nice et Côte d'Azur

Nice n'a pas réduit à 90 jours début 2025. Les communes de la Côte d'Azur observent, mais le poids économique du tourisme freine les mesures restrictives.

Stratégies d'adaptation

Diversifier les plateformes et les durées

Ne misez pas tout sur Airbnb et les courts séjours. Booking, Abritel, ou la location en direct permettent de toucher d'autres clientèles. Les séjours de moyenne durée (1-3 mois) ne comptent pas dans le plafond des 90/120 jours. Le bail mobilité (1 à 10 mois) est un contrat distinct, sans plafond de jours, adapté aux locataires en mobilité professionnelle ou étudiante.

Optimiser chaque jour disponible

Si vous êtes limité à 90 jours, chaque nuit compte. Travaillez votre pricing pour maximiser les revenus sur les périodes à forte demande. Une conciergerie avec des outils de revenue management peut faire la différence.

Envisager le bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) échappe aux restrictions de la loi Le Meur. Il cible les étudiants, stagiaires, professionnels en mission. Les revenus sont moindres qu'en location touristique mais garantis et sans limite de jours.

Investir dans la rénovation énergétique

Anticipez les interdictions de 2028 et 2031. Un logement bien classé au DPE sera plus facile à louer et à vendre. Les aides actuelles rendent la rénovation financièrement accessible.

Professionnaliser la gestion

Dans un cadre réglementaire plus strict, l'amateurisme coûte cher. Une conciergerie professionnelle assure la conformité (numéro d'enregistrement, suivi des jours, DPE) et optimise les revenus malgré les contraintes.

Ressources AirConcierge

FAQ : Loi Le Meur et location saisonnière

La limite de 90 jours s'applique-t-elle partout en France ?

Non. La loi permet aux communes de réduire la limite de 120 à 90 jours, mais chaque commune doit prendre une délibération spécifique. Seules certaines villes comme Paris l'ont fait à ce jour. Vérifiez la situation dans votre commune.

Mon bien est classé F ou G au DPE. Puis-je continuer à le louer en Airbnb ?

Oui, dans la plupart des cas. La loi Le Meur n'interdit pas aux meublés de tourisme classés F ou G de louer - le calendrier d'interdiction des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028) s'applique uniquement aux locations longue durée (baux d'habitation). Exception : si votre bien est une résidence secondaire dans une commune qui impose une autorisation de changement d'usage, un DPE F ou G vous bloque pour obtenir ou renouveler cette autorisation depuis janvier 2025.

Comment la loi Le Meur affecte-t-elle ma fiscalité ?

L'abattement du régime micro-BIC passe de 50% à 30% pour les meublés non classés. Pour les meublés classés, il reste à 50% dans la limite de 77 700€ (loi Le Meur Art. 7). Faites simuler le régime réel, souvent plus avantageux si vous avez des charges.

Les plateformes Airbnb et Booking sont-elles responsables ?

Oui, la loi renforce leur co-responsabilité. Elles doivent vérifier le numéro d'enregistrement et bloquer les calendriers au-delà du nombre de jours autorisés. Des sanctions sont prévues si elles ne le font pas.

Conclusion : s'adapter plutôt que subir

La loi Le Meur durcit les règles du jeu pour les propriétaires de meublés touristiques. Mais elle ne condamne pas la location saisonnière – elle l'encadre.

Les propriétaires qui s'adaptent – en respectant les règles, en optimisant leurs revenus sur les jours disponibles, en professionnalisant leur gestion – continueront à tirer profit de leurs biens.

Sur AirConcierge, trouvez des conciergeries qui maîtrisent la réglementation et vous accompagnent dans cette transition. La conformité n'est pas une option, c'est la condition de la rentabilité durable.

Sources officielles

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