DPE et Location Saisonnière 2026 : Obligations et Calendrier
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est devenu un enjeu important pour la location saisonnière depuis la loi Le Meur n°2024-1039. Mais attention : les règles qui s'appliquent aux meublés de tourisme sont très différentes de celles des locations longue durée. Voici ce que chaque propriétaire doit vraiment savoir en 2026.
Ce que dit vraiment la loi pour les meublés de tourisme
Contrairement à une idée répandue, la réglementation passoire thermique conçue pour les locations longue durée ne s'applique pas aux meublés de tourisme. L'interdiction progressive de mise en location des logements G, F puis E vise les "baux d'habitation" (locations longue durée). Les locations saisonnières n'y sont pas soumises.
Pour les meublés de tourisme, c'est la loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024, Art. 3) qui introduit des exigences DPE via deux dispositifs distincts :
Obligation 1 - Art. L631-10 du Code de la construction et de l'habitation : dans les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy...), une exigence de performance énergétique peut conditionner l'obtention ou le renouvellement de l'autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires concernées. Les seuils et le calendrier précis de cette obligation sont fixés par ce texte ; reportez-vous à l'article L631-10 du CCH pour le détail exact (voir Sources officielles).
Obligation 2 - Art. L324-2-2 du Code du tourisme (à partir du 1er janvier 2034) : tous les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire devront respecter les seuils de performance énergétique d'un logement décent. Cette obligation, plus large, couvre les résidences secondaires même sans changement d'usage. À partir du 1er janvier 2034, le défaut de transmission du DPE au maire dans le délai imparti expose à une astreinte administrative de 100 € par jour ; le fait de louer ou de maintenir en location un meublé ne respectant pas les niveaux de performance requis expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.
Pour l'obligation générale applicable à compter de 2034 (art. L324-2-2 du Code du tourisme), la résidence principale du loueur n'est pas concernée.
| Situation | Exigence DPE | Date d'entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Résidence principale (jusqu'à 120 jours/an, ou moins si la commune l'a abaissé, dans la limite de 90 jours) | Aucune obligation DPE au titre de l'art. L324-2-2 | Exempté à partir de 2034 |
| Résidence secondaire avec changement d'usage soumis à autorisation | Seuils et calendrier fixés par l'art. L631-10 du CCH (voir Sources officielles) | Selon le texte applicable |
| Résidence secondaire sans changement d'usage | Normes de décence énergétique (art. L324-2-2) | 1er janvier 2034 |
Le calendrier passoire thermique : uniquement pour la location longue durée
Pour mémoire, le calendrier d'interdiction des passoires thermiques concerne les baux d'habitation (location longue durée) uniquement :
| Echéance | Mesure (baux d'habitation uniquement) |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Interdiction de nouveaux baux pour les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de nouveaux baux pour les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de nouveaux baux pour les logements classés E |
Ce calendrier vise les baux d'habitation de longue durée ; les meublés de tourisme relèvent d'un régime distinct, détaillé plus haut.
Pourquoi rénover malgré tout ?
Même si la loi ne l'impose pas directement pour les résidences principales, améliorer votre DPE présente des avantages concrets :
Exigence de changement d'usage : Si votre bien est une résidence secondaire dans une commune qui impose une autorisation de changement d'usage, une exigence de performance énergétique peut conditionner l'obtention de l'autorisation, selon les seuils fixés par l'article L631-10 du Code de la construction et de l'habitation (voir Sources officielles).
Performance et confort : Un logement bien isolé coûte moins cher à chauffer et offre un meilleur confort aux voyageurs, en particulier en montagne ou en hiver.
Valorisation tarifaire : Les voyageurs sont de plus en plus sensibles à l'empreinte carbone de leurs séjours. Un logement éco-responsable peut justifier un premium de 10 à 15%.
Pérennité : Les règles évoluent. Se mettre en conformité maintenant évite une contrainte future et préserve la valeur patrimoniale du bien.
Que faire si votre logement est mal classé ?
Etape 1 : Réaliser un audit énergétique
Avant d'engager des travaux, faites réaliser un audit énergétique complet (distinct du simple DPE). Cet audit identifiera les postes de déperdition prioritaires et les travaux les plus efficaces pour gagner des classes.
Coût moyen : 500 à 1 000 euros selon la surface.
Etape 2 : Identifier les travaux prioritaires
Selon la configuration de votre bien, les gains varient :
Isolation des combles : Jusqu'à 2 classes gagnées. Travaux relativement simples et peu coûteux (20 à 50 euros/m²).
Remplacement des fenêtres : 1 à 2 classes selon l'existant. Investissement plus lourd (500 à 1 000 euros/fenêtre) mais impact visible sur le confort.
Isolation des murs : 1 à 2 classes. Par l'intérieur (moins cher mais perte de surface) ou par l'extérieur (plus efficace mais plus coûteux).
Changement de chauffage : Passage du fioul ou électrique ancien vers pompe à chaleur ou gaz condensation. Impact significatif sur la classe énergétique.
Etape 3 : Mobiliser les aides
MaPrimeRénov' peut rester accessible aux propriétaires bailleurs selon certaines conditions de ressources et de travaux ; vérifiez votre éligibilité précise auprès de l'ANAH avant d'engager des démarches. Les aides peuvent couvrir 30 à 90% du coût des travaux selon les revenus et l'ampleur de la rénovation.
Les Certificats d'Economies d'Energie (CEE) complètent le dispositif avec des primes versées par les fournisseurs d'énergie.
Améliorer votre DPE peut aussi faciliter l'obtention du classement officiel en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles), qui porte l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 %. Consultez notre guide fiscal Airbnb 2026 pour maîtriser l'impact sur votre imposition.
Les cas particuliers
Bâtiments anciens et patrimoine
Certains bâtiments classés ou situés en secteur protégé peuvent bénéficier d'exemptions partielles. Les travaux d'isolation par l'extérieur sont souvent impossibles, mais des solutions alternatives existent (isolation intérieure, menuiseries performantes).
Copropriétés
L'isolation des parties communes (toiture, façades) dépend des décisions collectives. Si la copropriété tarde à engager des travaux, il est possible d'agir sur les parties privatives (fenêtres, planchers, chauffage).
Petites surfaces
Les studios et petits appartements obtiennent souvent des DPE défavorables en raison du mode de calcul. Des travaux ciblés (VMC, ballon thermodynamique) peuvent suffire à gagner une classe.
Le rôle des conciergeries
Les conciergeries professionnelles intègrent la dimension énergétique dans leur accompagnement :
- Audit initial de la conformité DPE et des obligations selon le statut du bien
- Mise en relation avec des artisans RGE locaux
- Optimisation du chauffage selon les réservations
- Communication valorisante sur les performances énergétiques du logement
Sources officielles
- Loi n°2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur), Art. 3 - DPE pour les meublés de tourisme : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000050612725
- Art. L631-10 du Code de la construction et de l'habitation (DPE pour autorisation de changement d'usage) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623427
- Art. L324-2-2 du Code du tourisme (DPE pour tous les meublés de tourisme à partir de 2034) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050614567
- Ministère de la Transition écologique - Interdiction de location des passoires thermiques (baux d'habitation uniquement) : https://www.ecologie.gouv.fr/interdiction-location-et-gel-des-loyers-des-passoires-energetiques
FAQ
La règle des passoires thermiques (logements F et G interdits à la location) s'applique-t-elle à ma location Airbnb ?
Non. L'interdiction progressive de mise en location des logements classés F et G (depuis 2025 pour les G, 2028 pour les F) vise uniquement les baux d'habitation (location longue durée). Elle ne s'applique pas aux meublés de tourisme ni aux locations saisonnières. En 2026, l'exigence DPE concerne notamment les demandes d'autorisation de changement d'usage lorsque le texte applicable l'impose ; à compter du 1er janvier 2034, une obligation plus large s'appliquera aux meublés de tourisme hors résidence principale.
Qu'est-ce que la loi Le Meur change concrètement pour le DPE et la location saisonnière ?
La loi Le Meur (n°2024-1039) permet, dans certaines communes, de conditionner l'obtention de l'autorisation de changement d'usage à une exigence de performance énergétique, dont les seuils et le calendrier sont fixés par l'article L631-10 du Code de la construction et de l'habitation (voir Sources officielles). Si vous louez votre résidence principale (jusqu'à 120 jours/an, ou moins si la commune l'a abaissé, dans la limite de 90 jours), vous n'êtes pas concerné par l'obligation générale de performance énergétique applicable à partir de 2034 (art. L324-2-2).
Mon DPE date de 2020, est-il toujours valable ?
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont une validité limitée. Ceux établis entre 2018 et 2021 ne sont valables que jusqu'à fin 2024. Faites réaliser un nouveau diagnostic selon la méthode actuelle (3CL).
Puis-je contester mon DPE ?
Oui, si vous estimez le diagnostic erroné. Faites réaliser un contre-diagnostic par un autre professionnel certifié. En cas d'écart significatif, une réclamation est possible auprès de l'organisme certificateur du diagnostiqueur.
À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront-ils respecter des normes DPE ?
Oui. L'article L324-2-2 du Code du tourisme (introduit par la loi Le Meur Art. 3) impose qu'à compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire respectent les normes de performance énergétique d'un logement décent. Cela va au-delà du seul changement d'usage : toute résidence secondaire louée en saisonnier sera concernée. À partir du 1er janvier 2034, le défaut de transmission du DPE au maire dans le délai imparti expose à une astreinte administrative de 100 € par jour ; le fait de louer ou de maintenir en location un meublé ne respectant pas les niveaux de performance requis expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.
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