Passer d'une Location Longue Durée à Airbnb 2026 : Guide Légal pour Bailleurs

De plus en plus de propriétaires souhaitent ne pas renouveler le bail de leur locataire pour convertir leur bien en location saisonnière sur Airbnb. Cette démarche est légalement possible, mais elle implique des étapes précises. Depuis le décret n°2026-596 du 6 juillet 2026, des obligations contractuelles nouvelles s'appliquent dans certaines zones. Ce guide détaille les 5 étapes à respecter pour une conversion conforme en 2026.

Ce que dit le décret 2026-596

Le décret n°2026-596 du 6 juillet 2026, applicable au 1er octobre 2026, modifie les contrats de bail type (nu, meublé, colocation). Il intègre désormais dans les baux situés dans les communes dotées d'une servitude de résidence principale (art. L.151-14-1 du Code de l'urbanisme) :

• une clause mentionnant l'obligation de n'utiliser le bien qu'en résidence principale ;
• une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le bail si le locataire sous-loue illégalement en meublé de tourisme.

Ce décret consolide les dispositions de la loi Le Meur (n°2024-1039) au niveau contractuel. Il ne crée pas de nouvelle restriction pour les bailleurs souhaitant convertir, mais rend la restriction urbanistique préexistante visible dans le bail.

Étape 1 : vérifier si votre bien est en zone PLU avec servitude

Avant toute démarche, vérifiez si votre commune a adopté une servitude de résidence principale dans son Plan Local d'Urbanisme (PLU), en application de l'article L.151-14-1 du Code de l'urbanisme.

Si oui, votre bien ne peut pas être utilisé comme meublé de tourisme, que vous soyez occupant ou bailleur. La restriction porte sur l'usage du bien et s'applique même après le départ du locataire. Le décret 2026-596 matérialise cette obligation dans les contrats de bail, mais la contrainte d'urbanisme existait déjà.

Comment vérifier : consultez le PLU en ligne via geoportail-urbanisme.gouv.fr ou contactez le service urbanisme de votre mairie.

Étape 2 : donner congé à votre locataire

Si votre bien n'est pas dans une zone PLU restrictive, la première démarche est l'envoi d'un congé à votre locataire, en respectant les délais légaux :

Type de bail	Préavis bailleur	Base légale
Bail nu (logement non meublé)	6 mois avant le terme	Art. 15, loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Bail meublé longue durée	3 mois avant le terme	Art. 25-8, loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Le congé doit être motivé par un motif légal : reprise pour habiter (bailleur ou proche), vente du logement, ou motif sérieux et légitime. Le souhait de louer sur Airbnb ne constitue pas à lui seul un motif valable. Planifiez votre conversion en amont pour aligner les délais légaux avec votre calendrier.

Étape 3 : résidence principale ou secondaire ?

Une fois le logement libre, la nature de l'usage détermine les formalités à accomplir.

Si le bien deviendra votre résidence principale : la location saisonnière est possible dans la limite de 120 jours par an (art. L.324-1-1 du Code du tourisme). Aucune autorisation de changement d'usage n'est requise.

Si le bien est une résidence secondaire (le cas le plus courant lors d'une conversion) : dans les communes en zone tendue (plus de 200 000 habitants, Ile-de-France, ou liste décret), une autorisation de changement d'usage est obligatoire avant la première location (art. L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation).

Étape 4 : DPE et compensation pour les résidences secondaires

Pour les biens concernés par le changement d'usage, la loi Le Meur (Art. 3, art. L.631-10 CCH) impose un diagnostic de performance énergétique :

Obligation	Condition	Calendrier
DPE minimum classe E	Avant autorisation de changement d'usage	En vigueur depuis le 21 novembre 2024
DPE minimum classe D	Même périmètre	A partir du 1er janvier 2034

Dans certaines communes (Paris, Bordeaux, Bastia, CA Pays Basque, La Rochelle...), une compensation est également obligatoire : le propriétaire doit transformer un local non-résidentiel en logement pour chaque surface convertie en meublé de tourisme.

Pour comprendre en détail l'ensemble des obligations DPE pour la location saisonnière en 2026 et les démarches de changement d'usage, consultez nos guides dédiés.

Étape 5 : enregistrement obligatoire avant mise en ligne

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie et disposer d'un numéro d'enregistrement (NER) avant toute publication d'annonce. L'enregistrement national se fait progressivement via la plateforme API Meublés (déploiement complet prévu au 2e semestre 2026) ; dans l'intervalle, la déclaration s'effectue directement auprès de votre mairie.

Découvrez la procédure complète dans notre guide sur l'enregistrement des meublés de tourisme 2026.

Récapitulatif : la conversion étape par étape

Étape	Timing	Obligation
Vérifier PLU / servitude (décret 2026-596)	Avant tout	Toujours
Donner congé au locataire	3 ou 6 mois avant le terme	Bail meublé ou nu
Demander le changement d'usage	Avant 1ère location	Si résidence secondaire en zone tendue
DPE minimum classe E	Avant changement d'usage	Si résidence secondaire
Obtenir le NER (numéro d'enregistrement)	Avant mise en ligne	Toujours
Déclaration en mairie	Avant mise en ligne	Toujours

FAQ

Le souhait de louer sur Airbnb est-il un motif légal de congé pour le bailleur ?

Non. Vouloir passer à la location saisonnière ne constitue pas en lui-même un motif légal de congé. Le bailleur doit invoquer la reprise pour habiter, la vente, ou un motif sérieux et légitime (art. 15 et 25-8, loi n°89-462). Un congé frauduleux suivi d'une mise en Airbnb immédiate expose à des sanctions civiles et pénales.

Que change le décret 2026-596 pour les bailleurs souhaitant convertir leur bien ?

Depuis le 1er octobre 2026, les baux types incluent automatiquement, dans les zones PLU avec servitude de résidence principale, une clause rappelant cette obligation et une clause résolutoire si le locataire sous-loue illégalement. Cela renforce la protection du bailleur contre les sous-locations illicites, sans créer de restriction nouvelle sur la conversion post-bail.

Ai-je besoin d'un changement d'usage pour louer sur Airbnb après le départ de mon locataire ?

Cela dépend de l'usage prévu. Si vous louez votre résidence principale, aucun changement d'usage n'est requis (plafond 120 jours/an). Si le bien est une résidence secondaire dans une commune en zone tendue, une autorisation de changement d'usage est obligatoire, ainsi qu'un DPE minimum classe E.

Sources officielles

• Décret n°2026-596 du 6 juillet 2026 - Légifrance
• Art. L.151-14-1 du Code de l'urbanisme (servitude résidence principale) - Légifrance
• Art. L.631-10 CCH (DPE et changement d'usage, loi Le Meur Art. 3) - Légifrance
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance
• Location meublée de tourisme - Service-Public.fr
• API Meublés - Comprendre le dispositif

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