Location Airbnb Résidence Secondaire 2026 : Règles, Obligations et Fiscalité
Location Airbnb Résidence Secondaire 2026 : Règles, Obligations et Fiscalité
Contrairement à la résidence principale, une résidence secondaire n'est pas soumise au plafond de 90 jours ou 120 jours par an lorsque vous la louez sur Airbnb. Mais cela ne signifie pas que la location est sans contraintes : une déclaration préalable est obligatoire, et certaines communes soumettent le changement d'usage à autorisation préalable.
Ce guide fait le point sur les règles en vigueur en 2026 pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire sur des plateformes de type Airbnb.
Résidence principale vs résidence secondaire : une différence clé
La loi française distingue deux statuts :
- Résidence principale : le logement où vous résidez plus de 8 mois par an. Sa location est limitée à 120 jours par an, plafond que la commune peut abaisser par délibération motivée, sans toutefois descendre en dessous de 90 jours.
- Résidence secondaire : tout autre logement (maison de vacances, appartement locatif, bien hérité...). Aucune limite annuelle de nuits ne s'applique à la location de courte durée d'une résidence secondaire au niveau national.
Si vous possédez un chalet à la montagne ou une maison en bord de mer et que vous la louez toute l'année sur Airbnb, vous n'êtes pas limité par le plafond de jours. En revanche, les autres obligations s'appliquent intégralement.
Obligation 1 : l'enregistrement national (numéro à 13 chiffres)
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration relève du téléservice national prévu à l'article L324-1-1 III. Le portail loueur DGE étant annoncé pour le 4e trimestre 2026 et non encore ouvert, le loueur suit, dans l'intervalle, la procédure indiquée par sa mairie. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces en ligne.
Pour en savoir plus sur la procédure complète, consultez notre guide de l'enregistrement meublé de tourisme 2026.
Sources : Décret n°2026-196 du 19 mars 2026 et décret n°2026-197.
Obligation 2 : changement d'usage en zone tendue
Si votre résidence secondaire est située dans une commune où le changement d'usage est encadré et que l'organe délibérant de cette commune a décidé de soumettre les meublés de tourisme à autorisation préalable, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage pour la louer en meublé de tourisme.
Dans certaines communes, cette autorisation est assortie d'une obligation de compensation : vous devez transformer un local commercial ou professionnel en logement d'une surface au moins équivalente dans la même commune.
| Type de commune | Changement d'usage requis | Compensation obligatoire |
|---|---|---|
| Hors zone tendue | Non | Non |
| Commune ayant décidé de soumettre le changement d'usage à autorisation | Oui pour résidences secondaires | Non |
| Communes avec règlement propre (Paris, Pays Basque...) | Oui | Oui |
Consultez notre guide complet sur le changement d'usage pour connaître les règles de votre commune. Si votre résidence secondaire est en copropriété, sachez qu'une assemblée générale peut également restreindre ou interdire la location saisonnière aux deux tiers des tantièmes depuis 2024 - voir notre guide copropriété et Airbnb 2026.
Obligation 3 : le DPE pour les résidences secondaires
La loi Le Meur (n°2024-1039, Art. 3) impose deux niveaux d'exigence DPE pour les résidences secondaires :
- Pour les changements d'usage en zone tendue : le bien doit être classé A à E depuis le 21 novembre 2024. Les classes F et G sont interdites (art. L631-10 du Code de la construction).
- Pour tous les meublés de tourisme résidences secondaires : à partir du 1er janvier 2034, seuls les biens classés A à D seront autorisés (art. L324-2-2 du Code du tourisme).
En pratique : si votre résidence secondaire est une passoire thermique (classée F ou G) et qu'elle est en zone tendue, vous ne pouvez plus la louer en meublé de tourisme depuis novembre 2024. Pour toutes les autres résidences secondaires, l'obligation DPE généralisée s'appliquera en 2034.
Consultez notre guide DPE et location saisonnière 2026 pour le calendrier complet.
La taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires
Contrairement à la résidence principale (exonérée depuis 2023), la taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires. Son montant dépend de la commune et de la valeur locative cadastrale du bien.
Les communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration :
| Majoration | Conditions |
|---|---|
| Jusqu'à 60 % | Dans les zones tendues, selon délibération du conseil municipal |
| Taux de base (variable) | Fixé par la commune selon les règles de la fiscalité locale |
Le fait de louer votre résidence secondaire sur Airbnb ne vous exonère pas de la taxe d'habitation. Elle reste calculée en fonction de l'occupation du bien et non de son usage locatif.
Fiscalité : micro-BIC ou régime réel ?
Les revenus tirés de la location de votre résidence secondaire sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s'offrent à vous :
| Régime | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Micro-BIC meublé non classé | 15 000 € | 30 % |
| Micro-BIC meublé classé | 83 600 € | 50 % |
| Régime réel simplifié | Au-delà des seuils | Charges réelles déductibles |
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles via Atout France) ouvre droit au taux d'abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles - un avantage fiscal significatif pour les résidences secondaires génératrices de revenus élevés.
La taxe de séjour est collectée automatiquement par Airbnb et reversée à votre commune. Elle ne constitue pas un revenu imposable pour vous.
Pour une analyse fiscale complète, lisez notre guide fiscalité Airbnb 2026.
Ce que la règle des 90 jours ne couvre pas
La règle des 90 jours s'applique uniquement à la résidence principale, lorsque la commune a abaissé le plafond par délibération motivée. Si votre bien est une résidence secondaire, vous n'êtes pas concerné par ce plafond : vous pouvez le louer jusqu'à 365 jours par an, sous réserve des autorisations requises.
En revanche, si vous cumulez plusieurs biens : votre résidence principale reste soumise à son propre plafond de nuits, tandis que vos résidences secondaires peuvent chacune nécessiter une autorisation de changement d'usage distincte si la commune concernée l'exige.
FAQ
Ma résidence secondaire est-elle limitée à 90 jours sur Airbnb ? Non. La limite de 120 jours, que certaines communes peuvent abaisser jusqu'à 90 jours, ne s'applique qu'aux résidences principales. Votre résidence secondaire peut être louée sans limite annuelle de nuits, sous réserve d'avoir toutes les autorisations requises (enregistrement et, le cas échéant, autorisation de changement d'usage si la commune l'exige).
Ai-je besoin d'un changement d'usage pour louer ma résidence secondaire ? Cela dépend de votre commune : le changement d'usage n'est requis que si l'organe délibérant de la commune concernée a décidé de le soumettre à autorisation préalable (art. L631-7 du Code de la construction et de l'habitation). Hors zone tendue, ce n'est pas requis. Certaines communes ajoutent une obligation de compensation.
Puis-je louer une résidence secondaire classée F ou G sur Airbnb ? Non, si elle est en zone tendue et nécessite un changement d'usage : les classes F et G sont interdites depuis le 21 novembre 2024 (loi Le Meur Art. 3, art. L631-10). Hors zone tendue, la restriction DPE généralisée s'appliquera à partir du 1er janvier 2034 (art. L324-2-2 Code du tourisme).
Dois-je payer la taxe d'habitation si je loue ma résidence secondaire sur Airbnb ? Oui. La taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires. La location Airbnb n'en exonère pas le propriétaire. La commune peut appliquer une majoration jusqu'à 60 % en zone tendue.
Quel abattement fiscal s'applique à une résidence secondaire en meublé classé ? 50 % d'abattement sur les recettes brutes dans la limite de 83 600 € par an (régime micro-BIC meublé classé). Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges réelles.
Sources officielles
- Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 - loi Le Meur (Légifrance)
- Décret n°2026-196 du 19 mars 2026 - enregistrement national (Légifrance)
- Décret n°2026-197 - API Meublés, accès communes (Légifrance)
- Art. L631-7 et L631-10 du Code de la construction - changement d'usage (Légifrance)
- Art. L324-2-2 du Code du tourisme - DPE 2034 (Légifrance)
- Fiscalité location meublée de tourisme (impots.gouv.fr)
- Location meublée de tourisme (Service-Public.fr)
Pour aller plus loin
Mises à jour
Cet article est révisé lorsque les textes officiels évoluent.
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