Plus-Value Cession LMNP 2026 : Fiscalité, Amortissements et Ce que Change la Loi

Vendre un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) - Airbnb ou autre location saisonnière - déclenche une imposition spécifique sur la plus-value réalisée. La règle applicable en 2026 a été significativement modifiée par la loi n°2025-127 du 14 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel viennent désormais augmenter la base taxable. Ce guide détaille le régime en vigueur, les abattements disponibles et les points de vigilance pour les propriétaires qui envisagent de céder leur bien.

Le Régime des Plus-Values en LMNP : Particulier, Pas Professionnel

Contrairement à une idée reçue, le LMNP n'est pas soumis au régime des plus-values professionnelles. La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien exploité en LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI).

Cela signifie que la plus-value est soumise à :

Impôt sur le revenu (IR) : 19 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Total brut : 36,2 %

Des abattements pour durée de détention viennent réduire cette base, et une surtaxe s'applique pour les plus-values élevées (voir ci-dessous).

Abattements pour Durée de Détention (Art. 150 VC CGI)

Les abattements s'appliquent sur la plus-value nette (après déduction des frais d'acquisition et de travaux). Ils sont calculés séparément pour l'IR et pour les prélèvements sociaux :

Durée de détention	Abattement IR	Abattement PS
Moins de 6 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans (par année)	6 % / an	1,65 % / an
22e année	4 %	1,60 %
23 à 30 ans (par année)	- (exonéré IR)	9 % / an
Exonération totale	dès 22 ans de détention	dès 30 ans de détention

Exemple : un bien détenu 15 ans bénéficie d'un abattement IR de 6 % x 9 ans = 54 % (années 7 à 15), et d'un abattement PS de 1,65 % x 9 = 14,85 %.

La Grande Nouveauté 2025-2026 : Réintégration des Amortissements

C'est le point le plus important pour les propriétaires en régime réel BIC depuis le 15 février 2025.

La loi n°2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) a modifié l'article 150 VB CGI : pour un LMNP ayant opté pour le régime réel, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent en déduction du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.

Concrètement : si vous avez acquis le bien 200 000 euros et déduit 40 000 euros d'amortissements sur 10 ans, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value n'est plus 200 000 euros, mais 160 000 euros. Votre plus-value imposable augmente d'autant.

Exceptions à la réintégration - les amortissements ne sont pas réintégrés pour :

Les résidences étudiantes
Les logements pour jeunes en formation professionnelle
Les établissements médico-sociaux
Les résidences seniors (sous conditions)

Les propriétaires au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % ou 30 %) ne sont pas concernés par cette réintégration : ils n'ont pas pratiqué d'amortissements individuels, donc la règle ne les touche pas.

Point de vigilance : la réintégration peut faire franchir le seuil de 50 000 euros de plus-value nette, déclenchant la surtaxe (voir ci-dessous). Intégrez ce paramètre dans votre calcul avant toute décision de cession.

Surtaxe sur les Plus-Values Élevées (Art. 1609 Nonies G CGI)

Une taxe additionnelle s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée) dépasse 50 000 euros :

Plus-value nette imposable	Taux
50 001 - 100 000 €	2 %
100 001 - 150 000 €	3 %
150 001 - 200 000 €	4 %
200 001 - 250 000 €	5 %
Plus de 250 000 €	6 %

Des formules de lissage s'appliquent aux tranches d'entrée (50 001-60 000 €, 100 001-110 000 €, etc.) pour éviter les effets de seuil brutaux.

LMNP vs LMP : Un Statut qui Peut Tout Changer

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) bénéficie d'un régime radicalement différent :

Art. 151 septies CGI : exonération totale de la plus-value si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans ET si les recettes annuelles moyennes (2 derniers exercices) ne dépassent pas 90 000 euros.
Exonération partielle entre 90 001 et 126 000 euros de recettes.
Pour les para-hôteliers : seuils de 250 000 euros (totale) et 350 000 euros (partielle).

Important : c'est le statut au moment de la cession qui détermine le régime applicable. Si le bien bascule de LMP à LMNP avant la vente, l'exonération professionnelle ne s'applique plus.

Depuis la LFI 2026 (loi n°2026-103, art. 53), les non-résidents fiscaux sont soumis à une règle modifiée pour apprécier le seuil LMP/LMNP : la comparaison porte désormais sur l'ensemble des revenus d'activité soumis à une imposition équivalente dans l'Etat de résidence, et non plus seulement les revenus de source française. Ce changement peut faire basculer certains non-résidents en LMP - et leur ouvrir l'accès à l'exonération art. 151 septies.

Pour aller plus loin sur la fiscalité LMNP courante, consultez notre guide fiscalité Airbnb 2026. Pour les aspects liés à la détention via société, voir notre guide SCI et location meublée.

Non-Résidents : Règles Spécifiques

Pour les personnes physiques non-résidentes (art. 244 bis A CGI) :

Taux IR : 19 % (identique aux résidents)
Prélèvements sociaux :
- Résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale étranger : cotisation de solidarité 7,5 % uniquement (exemption CSG/CRDS au titre du Règlement UE 883/2004)
- Résidents hors UE/EEE : prélèvements sociaux complets 17,2 %
Pour les cessions au-delà d'un certain seuil, la désignation d'un représentant accrédité en France est obligatoire pour les non-résidents hors UE/EEE.

Abattements Exceptionnels Disponibles

Cession en faveur du logement social (art. 150 U II 7° CGI) : exonération totale de la plus-value pour les cessions conclues jusqu'au 31 décembre 2027. S'applique aux LMNP (cédant particulier).
Exonération droits de surélévation (art. 150 U II 9° CGI) : prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.
Abattement démolition-reconstruction : dans les zones A et A bis, si l'acheteur s'engage à démolir puis reconstruire des logements.

Obligations Déclaratives

La plus-value est déclarée et acquittée lors de la signature de l'acte authentique, par l'intermédiaire du notaire :

Formulaire 2048-IMM-SD (version 2026) : déclaration de plus-value immobilière par le cédant.
Le notaire établit la déclaration et verse l'impôt dans le mois suivant l'acte.
Non-résidents hors UE/EEE : représentant accrédité obligatoire au-delà des seuils BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-30-20).

Pour préparer votre cession, consultez aussi notre guide sur les charges déductibles LMNP pour optimiser la base imposable, et notre guide déclaration revenus Airbnb 2026 pour la fiscalité annuelle.