Airbnb Longue Durée 2026 : Bail Mobilité, Fiscalité et Guide Pratique

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur (n°2024-1039), de nombreux propriétaires cherchent des alternatives légales à la location saisonnière courte durée. Le bail mobilité peut être une alternative pertinente dans certains cas : louer votre logement meublé de 1 à 10 mois via Airbnb, en restant hors du champ des meublés de tourisme. Pas d'enregistrement DGE, pas de règle des 120 jours, pas d'abattement réduit à 30% - mais ce choix implique aussi des contraintes spécifiques : durée non renouvelable avec le même locataire, profil de locataires limité à certaines situations (études, mutation, mission, etc.), risque de vacance locative entre deux baux, loyer parfois contraint par l'encadrement des loyers, et traitement fiscal à comparer avec celui des meublés de tourisme selon votre situation. Voici tout ce que vous devez savoir en 2026.

Qu'est-ce que le bail mobilité ?

Le bail mobilité a été créé par l'article 107 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Durée : de 1 mois minimum à 10 mois maximum, non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser le plafond de 10 mois au total.

Locataires éligibles : le bail mobilité est réservé aux personnes qui justifient être en :

• Formation professionnelle
• Études supérieures
• Contrat d'apprentissage
• Stage
• Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique
• Mutation professionnelle
• Mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle

Le locataire doit fournir un justificatif de sa situation lors de la signature.

Dépôt de garantie interdit : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (art. 25-15). En revanche, la caution Visale (gratuite) peut servir de garantie. Pour un guide dédié au cadre juridique du bail mobilité, consultez notre guide complet bail mobilité 2026.

Loyer libre : le loyer est fixé librement entre les parties et ne peut pas être révisé en cours de bail. Attention : dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral reste applicable.

Préavis locataire : le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'1 mois. Le bailleur ne peut pas résilier le bail avant son terme, sauf faute du locataire.

Charges : récupérées sous forme de forfait mensuel fixe, non soumis à régularisation annuelle.

Bail mobilité vs meublé de tourisme : les différences clés

Critère	Bail mobilité	Meublé de tourisme non classé
Durée	1 à 10 mois	Court séjour (nuit, semaine, mois)
Enregistrement DGE (API Meublés)	Non requis	Depuis le 20 mai 2026, déclaration relevant du téléservice national prévu par l'art. L324-1-1 III ; portail DGE annoncé au 4e trimestre 2026 et non ouvert au 30/09/2026, suivre en attendant la procédure indiquée par la mairie
Règle des 120 jours	Non applicable	Applicable (résidence principale)
Taxe de séjour	Non applicable	Due par le locataire
Micro-BIC abattement	50% / plafond 83 600 € (2026)	30 % / plafond 15 000 €
Loi Le Meur	Hors champ	Applicable
Dépôt de garantie	Interdit	Autorisé
Déclaration mairie	Non requise	Déclaration préalable soumise à enregistrement via le téléservice national (art. L324-1-1 III), pour résidence principale comme secondaire ; tant que le portail DGE n'est pas ouvert, suivre la procédure indiquée par la mairie

Le bail mobilité n'est pas un meublé de tourisme au sens de l'article L.324-1-1 I du Code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des locaux meublés offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Il relève du droit commun des locations meublées (loi n°89-462). Par conséquent, il n'est pas soumis à la déclaration en mairie, ni à l'enregistrement national sur l'API Meublés (DGE), ni à la règle des 90 jours pour les résidences principales.

Fiscalité du bail mobilité en 2026

La location en bail mobilité relève du régime des locations meublées (catégorie BIC), mais dans la catégorie meublés de droit commun, pas des meublés de tourisme. La loi Le Meur n'a pas modifié ce régime.

Micro-BIC : 50% d'abattement

Pour les revenus issus d'un bail mobilité, le micro-BIC applicable est celui des locations meublées ordinaires :

Periode	Abattement	Plafond de recettes
Revenus 2025 (declarés en 2026)	50%	77 700 EUR (triennat 2023-2025)
Revenus 2026 (declarés en 2027)	50%	83 600 € (triennat 2026-2028, art. 50-0 2° CGI, applicable à compter du 1er juillet 2026)

Vous n'êtes pas soumis à l'abattement réduit à 30 % (plafond 15 000 €) que la loi Le Meur impose aux meublés de tourisme non classés.

Régime réel : déduction intégrale des charges

Au régime réel simplifié LMNP, vous déduisez l'intégralité de vos charges (intérêts d'emprunt, amortissements, travaux, assurance, frais de gestion, CFE) de vos recettes locatives. C'est le régime optimal lorsque vos charges réelles dépassent 50% des recettes.

Obligations administratives

• Immatriculation : selon votre situation (début d'activité de location meublée, loueur déjà immatriculé pour une autre activité, bien détenu en indivision, etc.), une immatriculation auprès du guichet unique des formalités d'entreprise peut être nécessaire pour obtenir un numéro SIREN à communiquer à l'administration fiscale. Vérifiez votre cas auprès du guichet unique ou d'un professionnel.
• CFE : vous êtes en principe susceptible d'être redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises au titre de l'activité de location meublée, sous réserve des exonérations éventuellement applicables selon votre situation.
• Déclaration des revenus : formulaire 2042-C-PRO, case 5ND (micro-BIC meublé non classé) ou liasse fiscale 2031 au régime réel.

Pour une analyse complète du régime fiscal, consultez notre guide complet sur la fiscalité Airbnb 2026.

Comment louer en bail mobilité via Airbnb en 2026 ?

1. Publiez une annonce longue durée : dans les paramètres Airbnb, définissez une durée minimale de séjour de 28 à 30 nuits. Précisez dans la description que le logement est proposé en bail mobilité.

2. Rédigez un contrat de bail mobilité : le contrat doit obligatoirement mentionner le motif de recours au bail mobilité et le statut justifié du locataire. Utilisez le modèle officiel disponible sur service-public.gouv.fr.

3. Vérifiez l'éligibilité du locataire : demandez un justificatif avant signature (attestation employeur, convention de stage, certificat de scolarité, etc.). Un locataire sans justificatif valide invalide la qualité du bail mobilité.

4. Signez hors plateforme : le contrat de bail mobilité est un acte juridique qui ne peut pas être remplacé par les seules conditions Airbnb. Signez-le directement avec le locataire.

5. Ne cumulez pas les régimes : si vous alternez bail mobilité et location meublée de tourisme sur le même bien, assurez-vous que les deux régimes ne se chevauchent pas.

Points d'attention

• Non renouvelable : à l'expiration des 10 mois cumulés, vous ne pouvez pas conclure un nouveau bail mobilité avec le même locataire pour le même logement.
• Encadrement des loyers : dans les villes concernées (Paris, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
• Pas de droit au maintien dans les lieux : à la fin du bail, le locataire n'a pas vocation à se maintenir dans le logement. S'il reste dans les lieux au-delà du terme, le bailleur doit utiliser les voies légales applicables et ne peut pas procéder lui-même à son expulsion.
• Meublé obligatoire : le logement doit être correctement équipé selon la liste du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, cuisine équipée, rangements, etc.).

FAQ

Faut-il déclarer un bail mobilité à la mairie ou à la DGE ?

Non. Le bail mobilité n'est pas un meublé de tourisme. Aucune déclaration en mairie ni enregistrement national sur l'API Meublés (DGE) n'est requis. Seule l'immatriculation INPI pour le statut LMNP est obligatoire.

Quelle est la différence entre bail mobilité et bail étudiant ?

Le bail étudiant (art. 25-7 de la loi n°89-462) est réservé aux étudiants pour une durée de 9 mois non renouvelable. Le bail mobilité couvre 7 catégories de bénéficiaires et une durée modulable de 1 à 10 mois.

Un locataire en bail mobilité doit-il payer la taxe de séjour ?

En principe, un bail d'habitation mobilité n'est pas une prestation d'hébergement touristique et n'entre donc pas dans le champ de la taxe de séjour. Vérifiez toutefois la délibération de votre commune et, le cas échéant, les obligations de collecte applicables à la plateforme utilisée.

Puis-je utiliser Airbnb pour conclure un bail mobilité ?

Oui, Airbnb peut servir de plateforme pour trouver des candidats à un bail mobilité (séjours longue durée de 28 nuits et plus). Mais le contrat de bail mobilité doit être signé séparément, conformément aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462. La plateforme ne remplace pas l'acte juridique.

Le bail mobilité est-il soumis à la règle des 90 jours pour les résidences principales ?

Non. La règle des 90 jours (art. L.324-1-1 du Code du tourisme) s'applique uniquement aux meublés de tourisme loués à une clientèle de passage. Le bail mobilité relève de la loi n°89-462 sur les baux d'habitation, pas du Code du tourisme.

Sources officielles

• Articles 25-12 à 25-18, Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (bail mobilité) - Légifrance
• Article 25-12, Loi n°89-462 - Légifrance
• Art. 50-0 CGI (micro-BIC meublés) - Légifrance
• Locations meublées - impots.gouv.fr
• Bail mobilité - service-public.gouv.fr

---

Comparer les conciergeries Airbnb - Guide fiscalité Airbnb 2026

Pour aller plus loin

• Comparer les conciergeries
• Simuler la rentabilité de votre location