Loi Le Meur 2025 : Tout ce qui Change pour Votre Location Airbnb

AirConcierge

•20/01/2025

La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », bouleverse le cadre juridique de la location saisonnière en France. Réduction du nombre de jours autorisés, nouvelles exigences énergétiques, fiscalité moins avantageuse : les propriétaires de meublés touristiques doivent s'adapter.

Voici ce qui change concrètement et comment naviguer dans cette nouvelle réglementation.

Ce que dit la loi Le Meur

Portée par la députée Annaïg Le Meur et adoptée après des mois de débats, cette loi vise à « rééquilibrer le marché locatif » dans les zones tendues. Son objectif affiché : limiter l'expansion des locations saisonnières au détriment du parc locatif traditionnel.

Les mesures phares

1. Réduction possible à 90 jours pour les résidences principales

Jusqu'ici, vous pouviez louer votre résidence principale 120 jours par an maximum. La loi Le Meur permet désormais aux communes de réduire ce plafond à 90 jours par délibération du conseil municipal.

Attention : cette réduction n'est pas automatique. Chaque commune doit prendre un arrêté pour l'appliquer. Paris l'a déjà fait. D'autres grandes villes suivront probablement.

2. DPE obligatoire pour les meublés de tourisme

À partir de 2025, les meublés de tourisme doivent disposer d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le calendrier se durcit progressivement :

2025 : DPE exigé pour toute nouvelle mise en location
2028 : interdiction de louer les logements classés G
2031 : interdiction des logements classés F
2034 : seuls les logements A à E seront autorisés

3. Quotas de meublés touristiques

Les communes peuvent désormais fixer un pourcentage maximum de meublés de tourisme par rapport au parc de logements. Cette mesure cible particulièrement les centres-villes et quartiers touristiques où la pression locative est forte.

4. Fiscalité moins avantageuse

Le régime micro-BIC, très utilisé par les loueurs Airbnb, est modifié :

L'abattement forfaitaire passe de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés
Les meublés classés conservent un abattement de 50% (contre 71% auparavant) dans la limite de 77 700€ de revenus
Au-delà, c'est le régime réel qui s'applique

5. Renforcement des contrôles et sanctions

Les amendes pour non-respect des règles sont alourdies :

Jusqu'à 50 000€ pour absence de numéro d'enregistrement
Jusqu'à 100 000€ pour dépassement du nombre de jours autorisés avec récidive
Les plateformes sont co-responsables et risquent des sanctions si elles ne retirent pas les annonces non conformes

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires de meublés touristiques sont touchés, mais à des degrés divers :

Loueurs de résidence principale

Vous êtes directement concerné par la possible réduction à 90 jours. Vérifiez si votre commune a pris un arrêté. À Paris, c'est déjà le cas depuis janvier 2025.

Loueurs de résidence secondaire

Pas de changement sur le nombre de jours (pas de limite), mais :

Le DPE devient obligatoire
La fiscalité est durcie
L'autorisation de changement d'usage reste nécessaire

Investisseurs avec plusieurs biens

Les quotas communaux peuvent limiter vos possibilités d'expansion. La stratégie de multiplication des biens dans une même zone devient risquée.

Propriétaires de passoires thermiques

Si votre bien est classé F ou G au DPE, vous avez quelques années pour rénover ou vous devrez cesser l'activité.

Calendrier d'application

Date	Mesure
Novembre 2024	Promulgation de la loi
Janvier 2025	Entrée en vigueur des principales dispositions
2025	DPE obligatoire pour nouvelles mises en location
2025-2026	Délibérations communales sur les 90 jours
2028	Interdiction des logements classés G
2031	Interdiction des logements classés F
2034	Seuls les logements A à E autorisés

Comment rester en conformité

1. Vérifiez les règles de votre commune

Chaque commune peut désormais fixer ses propres règles dans le cadre de la loi. Consultez :

Le site de votre mairie
Le service urbanisme
Les délibérations du conseil municipal

Les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice) ont généralement des pages dédiées à la réglementation des meublés touristiques.

2. Déclarez votre meublé

Si ce n'est pas fait, déclarez votre meublé en mairie pour obtenir votre numéro d'enregistrement. Sans ce numéro, votre annonce peut être supprimée et vous risquez une amende.

La déclaration se fait généralement en ligne sur le site de votre mairie ou via le téléservice national.

3. Faites réaliser votre DPE

Contactez un diagnostiqueur certifié. Comptez 100 à 250€ pour un DPE. Si votre logement est mal classé, faites évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique.

Des aides existent : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE. Une conciergerie ou un conseiller en gestion locative peut vous orienter.

4. Suivez vos jours de location

Si vous louez votre résidence principale, tenez un décompte précis. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement le calendrier à 90 ou 120 jours selon les villes, mais mieux vaut suivre vous-même.

5. Adaptez votre fiscalité

Avec la réduction des abattements, le régime réel devient souvent plus intéressant, surtout si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt, frais de conciergerie).

Faites simuler les deux régimes par un comptable spécialisé en LMNP.

Impact par ville

La loi laisse une marge d'adaptation aux communes. Voici la situation dans les principales villes :

Paris

Paris applique déjà la limite de 90 jours pour les résidences principales depuis janvier 2025. La compensation pour changement d'usage reste obligatoire et très contraignante pour les résidences secondaires. C'est la ville la plus restrictive de France.

Lyon

À ce jour, Lyon n'a pas pris d'arrêté pour réduire à 90 jours. La limite reste à 120 jours. La situation pourrait évoluer courant 2025.

Marseille

Marseille suit la tendance nationale mais n'a pas encore tranché sur les 90 jours. La ville renforce les contrôles du numéro d'enregistrement.

Bordeaux

Bordeaux a instauré une compensation pour les résidences secondaires dans le centre historique. La réduction à 90 jours n'est pas encore actée.

Nice et Côte d'Azur

Nice n'a pas réduit à 90 jours début 2025. Les communes de la Côte d'Azur observent, mais le poids économique du tourisme freine les mesures restrictives.

Stratégies d'adaptation

Diversifier les plateformes et les durées

Ne misez pas tout sur Airbnb et les courts séjours. Booking, Abritel, ou la location en direct permettent de toucher d'autres clientèles. Les séjours de moyenne durée (1-3 mois) ne comptent pas dans le plafond des 90/120 jours.

Optimiser chaque jour disponible

Si vous êtes limité à 90 jours, chaque nuit compte. Travaillez votre pricing pour maximiser les revenus sur les périodes à forte demande. Une conciergerie avec des outils de revenue management peut faire la différence.

Envisager le bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) échappe aux restrictions de la loi Le Meur. Il cible les étudiants, stagiaires, professionnels en mission. Les revenus sont moindres qu'en location touristique mais garantis et sans limite de jours.

Investir dans la rénovation énergétique

Anticipez les interdictions de 2028 et 2031. Un logement bien classé au DPE sera plus facile à louer et à vendre. Les aides actuelles rendent la rénovation financièrement accessible.

Professionnaliser la gestion

Dans un cadre réglementaire plus strict, l'amateurisme coûte cher. Une conciergerie professionnelle assure la conformité (numéro d'enregistrement, suivi des jours, DPE) et optimise les revenus malgré les contraintes.

Ressources AirConcierge

FAQ : Loi Le Meur et location saisonnière

La limite de 90 jours s'applique-t-elle partout en France ?

Non. La loi permet aux communes de réduire la limite de 120 à 90 jours, mais chaque commune doit prendre une délibération spécifique. Seules certaines villes comme Paris l'ont fait à ce jour. Vérifiez la situation dans votre commune.

Mon bien est classé F au DPE. Puis-je continuer à le louer ?

Oui, jusqu'en 2031. Après cette date, les logements classés F seront interdits à la location touristique. Vous avez donc plusieurs années pour rénover. Les aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ) peuvent couvrir une partie significative des travaux.

Comment la loi Le Meur affecte-t-elle ma fiscalité ?

L'abattement du régime micro-BIC passe de 50% à 30% pour les meublés non classés. Pour les meublés classés, il reste à 50% (contre 71% avant). Faites simuler le régime réel, souvent plus avantageux si vous avez des charges.

Les plateformes Airbnb et Booking sont-elles responsables ?

Oui, la loi renforce leur co-responsabilité. Elles doivent vérifier le numéro d'enregistrement et bloquer les calendriers au-delà du nombre de jours autorisés. Des sanctions sont prévues si elles ne le font pas.

Conclusion : s'adapter plutôt que subir

La loi Le Meur durcit les règles du jeu pour les propriétaires de meublés touristiques. Mais elle ne condamne pas la location saisonnière – elle l'encadre.

Les propriétaires qui s'adaptent – en respectant les règles, en optimisant leurs revenus sur les jours disponibles, en professionnalisant leur gestion – continueront à tirer profit de leurs biens.

Sur AirConcierge, trouvez des conciergeries qui maîtrisent la réglementation et vous accompagnent dans cette transition. La conformité n'est pas une option, c'est la condition de la rentabilité durable.

Sources officielles

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