Bail Mobilité 2026 : guide complet pour les propriétaires de meublés

Le bail mobilité est un contrat de location meublée créé par la loi ELAN (n°2018-1021 du 23 novembre 2018, Art. 107). Il permet de louer un logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois à des personnes en situation de mobilité temporaire, sans dépôt de garantie. En 2026, ce dispositif intéresse de nombreux propriétaires souhaitant une alternative à la location saisonnière Airbnb, avec un cadre juridique protecteur et une fiscalité avantageuse.

Qu'est-ce que le bail mobilité ?

Le bail mobilité est régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduits par l'article 107 de la loi ELAN. Il se distingue par trois caractéristiques clés :

• Durée courte et flexible : de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible
• Interdiction du dépôt de garantie : aucune caution n'est autorisée (art. 25-17)
• Public ciblé : réservé aux personnes en mobilité professionnelle ou d'études

Le logement constitue la résidence principale du locataire pendant la durée du bail. Il ne peut pas servir de résidence secondaire ou de logement de vacances.

Qui peut bénéficier d'un bail mobilité ?

L'article 25-12 de la loi 89-462 définit une liste exhaustive et limitative des bénéficiaires. Le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail, appartenir à l'une des 7 catégories suivantes :

Catégorie	Justificatif requis
Études supérieures	Attestation d'inscription
Formation professionnelle	Attestation de formation
Contrat d'apprentissage	Contrat d'apprentissage
Stage	Convention de stage
Service civique	Contrat de service civique (Art. L120-1 code du service national)
Mutation professionnelle	Attestation de l'employeur
Mission temporaire	Attestation d'envoi en mission

Le motif doit être mentionné dans le contrat de bail. Si le locataire ne justifie d'aucune de ces situations, le bail est requalifié en bail meublé classique d'un an.

Durée et conditions du bail mobilité

Durée : Le bail mobilité est conclu pour une durée allant de 1 mois minimum à 10 mois maximum (art. 25-14). La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans jamais dépasser 10 mois au total.

Non-renouvelable et non-reconductible : À l'expiration du bail, il ne peut ni être renouvelé ni faire l'objet d'une reconduction tacite. Si un nouveau contrat est signé avec le même locataire pour le même logement, il est soumis aux règles du bail meublé classique (durée minimale d'un an).

Dépôt de garantie interdit : L'article 25-17 de la loi 89-462 interdit formellement toute caution. La garantie Visale (cautionnement gratuit d'Action Logement) reste autorisée et recommandée pour se protéger contre les impayés.

Charges : Les charges locatives sont récupérées sous forme de forfait mensuel fixé à la signature du bail. Aucune régularisation ultérieure n'est possible (art. 25-18).

Bail mobilité vs Airbnb et location saisonnière

Le bail mobilité et la location saisonnière Airbnb sont deux dispositifs juridiquement très différents :

Critère	Bail mobilité	Meublé de tourisme (Airbnb)
Durée	1 à 10 mois	Journées, semaines, mois
Public	7 catégories limitatives	Tout voyageur
Changement d'usage	Non requis	Requis en zone tendue
Dépôt de garantie	Interdit	Autorisé
Encadrement des loyers	Oui (zones tendues)	Non
Plafond 120 jours résidence principale	Non	Oui
Taxe de séjour	Non	Oui

Avantage clé du bail mobilité : contrairement à la location meublée de tourisme dans les zones tendues, le bail mobilité est explicitement classé comme "usage d'habitation" par l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Aucune autorisation de changement d'usage n'est donc requise, même à Paris, Lyon ou Bordeaux.

Pour comprendre les obligations liées aux meublés de tourisme, consultez notre guide de la loi Le Meur 2026.

Régime fiscal du bail mobilité en 2026

Les revenus tirés d'un bail mobilité sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que toute location meublée. Le régime micro-BIC applicable (revenus 2025, déclaration 2026) est :

Type de location meublée	Seuil CA annuel	Abattement
Location meublée classique (dont bail mobilité)	77 700 EUR	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 EUR	30 %
Meublé de tourisme classé	77 700 EUR	50 %

Point clé : Le bail mobilité n'est pas un meublé de tourisme. Il bénéficie du régime le plus favorable, soit 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 EUR de chiffre d'affaires annuel. Au-delà, le régime réel s'applique.

Le bail mobilité n'est pas soumis à la taxe de séjour, réservée aux hébergements touristiques. Pour la fiscalité complète de votre location meublée, consultez notre guide fiscal LMNP 2026.

Bail mobilité en zone tendue : ce que vous devez savoir

Encadrement des loyers : Dans les communes en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier...), l'encadrement des loyers s'applique au bail mobilité depuis la loi Le Meur n°2024-1039. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet.

Enregistrement obligatoire : Tout logement meublé doit être déclaré en mairie, bail mobilité inclus. Un numéro d'enregistrement est exigé dans les communes où l'enregistrement est mis en place. Depuis mai 2026, l'API Meublés rend l'enregistrement actif dans toutes les zones tendues. Consultez notre guide d'enregistrement 2026 pour la procédure.

Absence de plafond de 120 jours : Le plafond de 120 jours annuels applicable aux meublés de tourisme en résidence principale (loi Le Meur, Art. L324-1-1 Code du tourisme) ne s'applique pas au bail mobilité.

Ce que vous devez faire

1. Vérifier que votre locataire justifie d'une des 7 situations listées à l'article 25-12
2. Rédiger le contrat en mentionnant le motif de mobilité, la durée exacte (max 10 mois), l'absence de dépôt de garantie et le forfait de charges
3. Enregistrer le logement en mairie ou via le téléservice national si vous êtes en zone tendue
4. Respecter l'encadrement des loyers si votre commune l'impose
5. Déclarer les revenus en BIC (micro-BIC 50 % ou régime réel selon votre chiffre d'affaires)

Sanctions en cas de non-respect des règles

La violation des règles de changement d'usage (art. L651-2 CCH) expose à :

• Amende civile jusqu'à 100 000 EUR par logement irrégulièrement transformé
• Astreinte jusqu'à 1 000 EUR par jour et par m² en cas de non-retour à l'usage d'habitation

Pour les violations spécifiques aux règles du bail mobilité (absence de justificatif, renouvellement abusif), la sanction est la requalification en bail meublé classique d'un an, avec toutes les obligations qui en découlent.

FAQ

Peut-on louer son logement sur Airbnb avec un bail mobilité ?

Non directement. Airbnb est une plateforme de location saisonnière pour des meublés de tourisme. Le bail mobilité est un contrat signé directement entre bailleur et locataire, distinct de la location touristique. Des plateformes spécialisées dans la location moyenne durée (Spotahome, Studapart) permettent de trouver des locataires éligibles au bail mobilité.

Le bail mobilité est-il soumis au changement d'usage en zone tendue ?

Non. L'article L631-7 du CCH classe explicitement les logements loués dans le cadre d'un bail mobilité comme "usage d'habitation". Aucune autorisation de changement d'usage n'est requise, même à Paris ou dans d'autres grandes villes.

Peut-on demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?

Non. L'article 25-17 de la loi 89-462 l'interdit formellement. En revanche, la garantie Visale (cautionnement gratuit d'Action Logement) peut vous protéger contre les impayés de loyer.

Quelle fiscalité s'applique aux revenus d'un bail mobilité ?

Les revenus sont des BIC (location meublée). En micro-BIC, l'abattement est de 50 % sur un chiffre d'affaires jusqu'à 77 700 EUR - le régime avantageux des locations meublées classiques, pas le régime réduit des meublés de tourisme non classés (30 %/15 000 EUR).

Que se passe-t-il si le bail mobilité est mal rédigé ou si le locataire ne justifie pas de sa situation ?

Le bail est requalifié en bail meublé classique soumis au Titre Ier bis de la loi 89-462 : durée minimale d'un an, dépôt de garantie autorisé (2 mois), reconduction tacite. La requalification peut être demandée par le locataire devant le tribunal judiciaire.

Sources officielles

• Art. 25-12 à 25-18 de la loi 89-462 - Bail mobilité (Légifrance)
• Loi ELAN n°2018-1021, Art. 107 (Légifrance)
• Art. L631-7 CCH - Changement d'usage (Légifrance)
• Art. L651-2 CCH - Sanctions (Légifrance)
• Bail mobilité - Service-Public.fr
• Locations meublées - impots.gouv.fr

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